Refinancování hypotéky – tedy převedení stávajícího úvěru k jiné bance za účelem získání lepších podmínek – je jedním z nejefektivnějších způsobů, jak ušetřit statisíce korun na nákladech na bydlení.
Rozhodování, zda zůstat u stávající banky, nebo odejít ke konkurenci, se však v posledních letech změnilo kvůli přísnějším pravidlům pro poplatky za předčasné splacení.
Zde je přehled toho, kdy se odchod ke konkurenci reálně vyplatí a jaké faktory musíte vzít v úvahu.
Kdy je odchod ke konkurenci nejvýhodnější?
Existují tři hlavní situace, kdy se vyplatí začít jednat s jinými bankami:
- Konec období fixace úrokové sazby: Toto je ideální a nejjednodušší moment. Stávající banka vám několik měsíců před koncem fixace nabídne novou úrokovou sazbu. V tento okamžik můžete od banky odejít k jakékoliv jiné konkurenci zcela zdarma, bez jakýchkoliv sankcí nebo poplatků za předčasné splacení.
- Výrazný pokles úrokových sazeb na trhu: Pokud jste si vzali hypotéku v době, kdy byly úrokové sazby na vrcholu, a trh mezitím výrazně klesl, může se refinancování vyplatit i uprostřed běžící fixace. Rozdíl v sazbách však musí být dostatečně velký, aby pokryl administrativní náklady na přechod.
- Potřeba změnit podmínky úvěru: Odchod ke konkurenci se vyplatí, pokud vaše současná banka odmítá vyhovět vašim novým potřebám – například pokud chcete hypotéku výrazně natáhnout (pro snížení měsíční splátky), zkrátit, nebo ke stávající hypotéce přibrat peníze navíc na rekonstrukci.
Pozor na pravidla pro poplatky (Účelně vynaložené náklady)
Pokud odcházíte ke konkurenci mimo termín konce fixace, vaše stávající banka vám naúčtuje poplatek za předčasné splacení. Legislativa v této oblasti prošla změnami, proto záleží na tom, kdy byla vaše smlouva podepsána nebo kdy vám běžela poslední fixace.
- Smlouvy uzavřené/refinancované po 1. září 2024: U těchto smluv platí nová, přísnější pravidla. Banky si mohou účtovat poplatek ve výši 0,25 % z předčasně splacené částky za každý rok, který zbývá do konce fixace (maximálně však 1 % z dlužné cavity). U dlužné částky 4 miliony Kč s dvěma lety do konce fixace tak poplatek může činit až 20 000 Kč.
- Starší smlouvy: U smluv s fixací sjednanou před zářím 2024 si banky mohou účtovat pouze administrativní minimum (tzv. administrativní náklady na tisk papírů či poštovné), což se obvykle pohybuje v řádu stovek korun.
Pravidlo pro výpočet: Aby se refinancování ke konkurenci během fixace vyplatilo, musí být čistá úspora na úrocích u nova banky vyšší než poplatek za předčasné splacení u staré banky + vedlejší náklady na přechod.
Skryté náklady přechodu: Co musíte zaplatit navíc?
Rozdíl v úrokové sazbě není jediným číslem, které rozhoduje. Přechod k jiné bance s sebou nese jednorázové poplatky, které musíte započítat do celkové kalkulace:
- Poplatek za výmaz a vklad na katastru: Katastrálnímu úřadu zaplatíte dvakrát poplatek (jeden za výmaz zástavního práva staré banky, druhý za vklad zástavního práva nové banky).
- Nový odhad nemovitosti: Nová banka potřebuje vědět, jakou hodnotu má vaše nemovitost dnes. Některé banky nabízejí online odhad zdarma, u jiných musíte zaplatit klasického odhadce (zhruba 4 000 až 6 000 Kč).
- Doplňkové služby (Cross-selling): Konkurenční banka vám sice nabídne lákavou nízkou sazbu, ale podmínkou často bývá zřízení životního pojištění, pojištění schopnosti splácet nebo aktivní využívání jejich běžného účtu. Vždy porovnávejte konečnou RPSN (roční procentní sazbu nákladů), nikoliv jen samotný úrok.
Strategický postup: Jak získat nejlepší nabídku
Strategický postup, jak před koncem fixace nebo při poklesu sazeb získat nejlepší možnou nabídku na trhu:
- Získejte konkurenční nabídky: Oslovte konkurenční banky nebo využijte nezávislého hypotečního makléře a nechte si vypracovat konkrétní kalkulace na refinancování (tzv. indikativní nabídky), abyste znali reálné možnosti trhu.
- Zkuste retenci u stávající banky: Žádná banka nechce přicházet o platícího klienta. Zajdete za svou stávající bankou, ukažte jim levnější nabídku od konkurence a zeptejte se na jejich retenční nabídku. Banky velmi často dokážou svou původní nevýhodnou sazbu dorovnat nebo se jí přiblížit natolik, že se vám kvůli úspoře na poplatcích a papírování vyplatí zůstat.
- Podpis smlouvy a čerpání: Pokud stávající banka odmítne cenu dorovnat, požádejte novou banku o schválení úvěru. Ta následně na základě vašich podkladů vyplatí dlužnou částku u staré banky a vaše hypotéka se oficiálně přestěhuje ke konkurenci.
O kolik musí být úrok nižší?
Obecné finanční pravidlo říká, že pokud refinancujete mimo konec fixace (za předpokladu novějších smluv s poplatkem kolem 0,25 % za rok), odchod ke konkurenci se vyplatí, pokud je nová úroková sazba nižší alespoň o 0,5 % až 0,75 %než ta stávající.
Pokud refinancujete na konci fixace (kdy odcházíte zcela zdarma), vyplatí se přechod v podstatě při jakémkoliv bezpečném snížení sazby, které spolehlivě pokryje administrativní poplatky spojené s katastrálním úřadem.
